Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist rechtlich nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung. Beide Formen setzen voraus, dass ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt – ein bloßer Wunsch des Vermieters genügt nicht.
Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist an gesetzliche Kündigungsfristen gebunden. Je nach Dauer des Mietverhältnisses beträgt diese drei, sechs oder neun Monate. Voraussetzungen sind u. a.:
Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige.
Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter (z. B. wiederholte Störungen des Hausfriedens).
Verwertungskündigung: Der Vermieter will die Immobilie anders nutzen, etwa abreißen oder umfassend umbauen, und kann dies mit dem bestehenden Mietverhältnis nicht sinnvoll realisieren.
In Berlin, wo Wohnraum besonders knapp ist, unterliegen Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder Verwertung strenger Prüfung – die Gerichte legen hohe Maßstäbe an die Begründungspflicht.
Selbst wenn die Kündigung formal wirksam ist, können Mieter ihr mit einem sogenannten Widerspruch wegen sozialer Härte begegnen. Diese Regelung kommt etwa in Betracht, wenn:
der Mieter hochaltrig oder schwer erkrankt ist,
Familien mit kleinen Kindern betroffen sind,
kein vergleichbarer Wohnraum in zumutbarer Entfernung zur Verfügung steht,
oder ein Umzug existenzgefährdende Folgen hätte.
Der Widerspruch muss begründet und fristgerecht gegenüber dem Vermieter erklärt werden – in der Regel spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Wird ein Härtefall anerkannt, kann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit oder für eine bestimmte Dauer fortgesetzt werden.
In Berlin erkennen Gerichte Härtefälle häufiger an als in weniger angespannten Wohnungsmärkten. Trotzdem bedarf es einer sorgfältigen und glaubhaften Darlegung der persönlichen Umstände, idealerweise gestützt durch ärztliche Gutachten oder amtliche Nachweise.
Eine fristlose Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Gründe sind beispielsweise:
Zahlungsverzug in erheblichem Umfang
massive Pflichtverletzungen, etwa Bedrohungen, Beleidigungen oder erhebliche Beschädigungen der Wohnung
unerlaubte Untervermietung trotz Abmahnung
Die fristlose Kündigung ist stets das „letzte Mittel“. In vielen Fällen muss der Vermieter zuvor abmahnen und eine Verhaltensänderung ermöglichen.
Wird das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, kann der Mieter die Kündigung abwenden, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die gesamte rückständige Miete samt Zinsen und Kosten zahlt. Die Möglichkeit dieser sogenannten Schonfristzahlung besteht jedoch nicht unbegrenzt: Wer in der Vergangenheit bereits eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden musste, kann sich innerhalb von zwei Jahren nicht erneut darauf berufen.
Ein häufiges Missverständnis besteht darin, dass eine nachträgliche Zahlung auch eine ordentliche Kündigung unwirksam machen könnte. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch klargestellt, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht durch nachträgliche Zahlung abgewendet werden kann. Sie bleibt unabhängig davon bestehen. Dies gilt auch dann, wenn sie neben einer fristlosen Kündigung ausgesprochen wurde.
Das bedeutet: Selbst wenn ein Mieter eine fristlose Kündigung abwendet, kann er die Wohnung dennoch aufgrund der ordentlichen Kündigung verlieren.
Gerade in Berlin, wo Wohnraum besonders begehrt ist, sind Kündigungen durch Vermieter ein sensibles Thema. Mieter sollten in jedem Fall schnell handeln:
Kündigung rechtlich prüfen lassen
Form, Frist und Begründung kontrollieren
Widerspruch einlegen, wenn ein berechtigtes Interesse an Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht
Verhandlungen führen, z. B. über Aufhebungsverträge oder Räumungsfristen
Unsere Kanzlei in Berlin unterstützt Mieter umfassend: von der ersten Prüfung der Kündigung bis zur Vertretung vor Gericht. Wir klären, ob die Kündigung formell und inhaltlich wirksam ist, beraten zu Reaktionsmöglichkeiten und schützen Sie vor unzulässigem Wohnungsverlust.
Kündigungen sind rechtlich komplex und bergen erhebliche Risiken für Mieter – besonders dann, wenn ordentliche und fristlose Kündigung kombiniert auftreten. In Berlin prüfen wir für Sie die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs, die Möglichkeit der Abwendung oder den Weg zur gütlichen Einigung. Vertrauen Sie auf unsere Spezialisierung im Mietrecht und sichern Sie Ihre Wohnsituation.
